6/1 授信緊縮 失業情況不改 2009年美國房地產市場難回溫

 2008年是次貸風暴肆虐的一年，所有次貸借款人和投機客在房市危機中身負重傷，但2009年可能有更多人成為受害者。《BusinessWeek》報導，金融業慘敗、製造業大裁員，全美多數地區的房價仍舊看不到止跌跡象。

現在，美國房市仍處於最嚴重的房價頓挫，在某些供過於求的地區（例如佛羅里達州、加州和拉斯維加斯），價格低廉到回歸房市泡沫前的水準。美國商務部上個月底出版報告，其中指出美國11月新屋銷售數據跌落17年來最低點，與2007年11月相比大減 35.3%，而未來前景同樣堪慮。

同一時間Credit Suisse（CS-CH；瑞士信貸）預估，接下來的 4年內約有 800萬個家庭面臨喪失房屋回贖權，這大約是全美房屋抵押貸款戶的 16%。隨著經濟深沉衰退、失業人口大量增加，2009年更可能發生房市蕭條影響較富裕的社區─在 Lehman Brothers破產引爆金融危機之前，這些地方好不容易才有復甦的跡象。

據美國房地產線上研究公司HousingPredictor.com的資料顯示，2009年全美房價平均會下降 12.5%，比2008年稍早的預估值 11.1%降幅更大。現在房市和抵押貸款市場的問題，可能把美國引向更深更大的經濟衰退。

以金融重鎮曼哈頓為例，獨立或合併產權的公寓大樓房價連年翻漲，情勢與美國各主要大城類似；一直以來，紐約市房地產市場的價位都由分紅收入傲視群雄的華爾街金童支撐，加上前一段時間美元走軟，以至吸引無數海外投機交易掮客進駐。然而，現在美元走堅，經濟危機波及有可能購買紐約房地產的全球潛在買家，還有上千名紐約金融圈從業人士失業，市場也就乏人問津。

根據房地產評價公司 Miller Samuel執行長兼總裁Jonathan Miller 表示，從去年夏天開始，曼哈頓公寓簽約房價已經下挫 20% 。他說：「去年9月中是個里程碑，任何人都可以發現交易量明顯放緩。」

HousingPredictor.com預測，2009年曼哈頓房價將會再跌 19.4%；而Moody’s Economy.com則預估，紐約市、北紐澤西州、威徹斯特郡（Westchester County）到了2009年第 4季會跌29%。

資深分析師 Marisa DiNatale表示：「以全國的角度來說，我們認為經濟衰退會再惡化，成為40年來首見。假若經濟狀況更糟糕，大家可以開始看到曼哈頓也出現喪失房屋回贖權的例子。」

另一方面，HousingPredictor.com的分析師Mike Colpitts 認為，賭城拉斯維加斯、亞利桑那州、加州和佛羅里達州房價因為經歷年跌超過 30%，接下來續跌的空間有限。

但實際上地區內情況不一，佛羅里達州如Naples、 Tampa和奧蘭多市房價已經出現跌幅收斂，不過其他如邁阿密的房市則繼續惡化。

美國少數地區僥倖逃過經濟衰退對房價的衝擊，不過專家表示，2009年還會有一波喪失房屋贖回權的高峰，因為大量可調整房屋利率抵押貸款（option adjustable-rate mortgages；ARMs)和「Alt-A」貸款（Alternative A 貸款；泛指某些人信用記錄不錯，但缺少或完全沒有固定收入、存款、資產等合法証明文件；位於優級貸款與次級貸款市場之間。）─這類以往適當放貸的項目開始授信緊縮。

然而，多數可調整利率抵押貸款集中在房市已崩潰的加州、佛羅里達州和拉斯維加斯。去年夏天Lehman Brothers 分析師提出一份估計，2006年起始的貸款戶中，約45-50%可能會違約；2007年正值房屋價值開始縮水，這段時間獲得貸款的民眾違約情況可能相去不遠。

家家有本難念的經，美國其他州煩惱的不是高風險房貸，而是失業問題嚴重。分析師 Mike Colpitts表示，美國印第安納州、底特律所在的阿拉巴馬州、阿肯色州、亞特蘭大、密西根州以及俄亥俄州已經飽受失業問題困擾，這些城市的居民主要從事製造業，但裁員不僅令他們丟了飯碗，也影響房地產市場及更大經濟層面。

紐澤西州Rutgers大學經濟學教授Joseph Seneca表示：「這場戲還只演到一半而已，更不景氣的日子還在後頭。由失業引發的下墜螺旋，加劇了消費者市場的疲弱不振，特別是一般人最大筆的投資─房地產。」

他表示，美國政府透過積極政策增加流動性（包括對銀行注資、降低利率、租稅刺激方案等），借此希望能穩定房市，但房價下行的趨勢不會扭轉，除非跌幅已經夠深，足以吸引大批買家重新進場。

不過，2009年對美國能源生產大州頗有利，包括南北達科塔州、奧克拉荷馬州、阿拉斯加以及蒙大拿州房價都可望有較好的表現。因為儘管石油和天然氣價格持續滑落，但能源產業仍將表現不俗。

但是，德州目前困於失業率上升、消費不振，休士頓地區的房價一直以來相當穩定，不過2009年也預計要跌8.5%。休士頓是能源企業的重鎮，包括Conocophillips、ExxonMobil以及Royal Dutch Shell和 BP都在這裡有大量業務。另外，San Antonio 房市供過於求，2009年也預見有 10.2%的跌幅，高科技中心Austin也因為消費者需求下滑影響科技業，房價將會收到影響。

北卡羅萊納州的 Charlotte是重要金融大城，過去也是全美房地產市場基礎最強勁的城市，如今卻逃不過房價重挫的陰霾，以Charlotte為營運中心的Bank of America在去年12月才宣布，將在未來幾年內裁員35000人。

不過有幾個地方可以當作潛在復甦的指標。Moody’s Economy.com分析師Marisa DiNatale表示，華盛頓特區周邊的房價可能開始回升，主要原因在於這裡是美國的首府、許多抵禦經濟衰退的政府機構所在地，失業問題比較不會大規模出現。

另外例如波士頓地區、聖地牙哥、加州橘郡的房價都越來越接近房市泡沫前可以負擔的合理範圍。Marisa DiNatale 指出，「其實最重要的指標還是未來幾個月的經濟情況，看在美國政府的協助下，能有多少買家願意重回市場。」