6/1 授信紧缩 失业情况不改 2009年美国房地产市场难回温

 2008年是次贷风暴肆虐的一年，所有次贷借款人和投机客在房市危机中身负重伤，但2009年可能有更多人成为受害者。《BusinessWeek》报导，金融业惨败、制造业大裁员，全美多数地区的房价仍旧看不到止跌迹象。

现在，美国房市仍处於最严重的房价顿挫，在某些供过於求的地区（例如佛罗里达州、加州和拉斯维加斯），价格低廉到回归房市泡沫前的水准。美国商务部上个月底出版报告，其中指出美国11月新屋销售数据跌落17年来最低点，与2007年11月相比大减 35.3%，而未来前景同样堪虑。

同一时间Credit Suisse（CS-CH；瑞士信贷）预估，接下来的 4年内约有 800万个家庭面临丧失房屋回赎权，这大约是全美房屋抵押贷款户的 16%。随著经济深沉衰退、失业人口大量增加，2009年更可能发生房市萧条影响较富裕的社区─在 Lehman Brothers破产引爆金融危机之前，这些地方好不容易才有复苏的迹象。

据美国房地产线上研究公司HousingPredictor.com的资料显示，2009年全美房价平均会下降 12.5%，比2008年稍早的预估值 11.1%降幅更大。现在房市和抵押贷款市场的问题，可能把美国引向更深更大的经济衰退。

以金融重镇曼哈顿为例，独立或合并产权的公寓大楼房价连年翻涨，情势与美国各主要大城类似；一直以来，纽约市房地产市场的价位都由分红收入傲视群雄的华尔街金童支撑，加上前一段时间美元走软，以至吸引无数海外投机交易掮客进驻。然而，现在美元走坚，经济危机波及有可能购买纽约房地产的全球潜在买家，还有上千名纽约金融圈从业人士失业，市场也就乏人问津。

根据房地产评价公司 Miller Samuel执行长兼总裁Jonathan Miller 表示，从去年夏天开始，曼哈顿公寓签约房价已经下挫 20% 。他说：「去年9月中是个里程碑，任何人都可以发现交易量明显放缓。」

HousingPredictor.com预测，2009年曼哈顿房价将会再跌 19.4%；而Moody’s Economy.com则预估，纽约市、北纽泽西州、威彻斯特郡（Westchester County）到了2009年第 4季会跌29%。

资深分析师 Marisa DiNatale表示：「以全国的角度来说，我们认为经济衰退会再恶化，成为40年来首见。假若经济状况更糟糕，大家可以开始看到曼哈顿也出现丧失房屋回赎权的例子。」

另一方面，HousingPredictor.com的分析师Mike Colpitts 认为，赌城拉斯维加斯、亚利桑那州、加州和佛罗里达州房价因为经历年跌超过 30%，接下来续跌的空间有限。

但实际上地区内情况不一，佛罗里达州如Naples、 Tampa和奥兰多市房价已经出现跌幅收敛，不过其他如迈阿密的房市则继续恶化。

美国少数地区侥幸逃过经济衰退对房价的冲击，不过专家表示，2009年还会有一波丧失房屋赎回权的高峰，因为大量可调整房屋利率抵押贷款（option adjustable-rate mortgages；ARMs)和「Alt-A」贷款（Alternative A 贷款；泛指某些人信用记录不错，但缺少或完全没有固定收入、存款、资产等合法证明文件；位於优级贷款与次级贷款市场之间。）─这类以往适当放贷的项目开始授信紧缩。

然而，多数可调整利率抵押贷款集中在房市已崩溃的加州、佛罗里达州和拉斯维加斯。去年夏天Lehman Brothers 分析师提出一份估计，2006年起始的贷款户中，约45-50%可能会违约；2007年正值房屋价值开始缩水，这段时间获得贷款的民众违约情况可能相去不远。

家家有本难念的经，美国其他州烦恼的不是高风险房贷，而是失业问题严重。分析师 Mike Colpitts表示，美国印第安纳州、底特律所在的阿拉巴马州、阿肯色州、亚特兰大、密西根州以及俄亥俄州已经饱受失业问题困扰，这些城市的居民主要从事制造业，但裁员不仅令他们丢了饭碗，也影响房地产市场及更大经济层面。

纽泽西州Rutgers大学经济学教授Joseph Seneca表示：「这场戏还只演到一半而已，更不景气的日子还在後头。由失业引发的下坠螺旋，加剧了消费者市场的疲弱不振，特别是一般人最大笔的投资─房地产。」

他表示，美国政府透过积极政策增加流动性（包括对银行注资、降低利率、租税刺激方案等），借此希望能稳定房市，但房价下行的趋势不会扭转，除非跌幅已经够深，足以吸引大批买家重新进场。

不过，2009年对美国能源生产大州颇有利，包括南北达科塔州、奥克拉荷马州、阿拉斯加以及蒙大拿州房价都可望有较好的表现。因为尽管石油和天然气价格持续滑落，但能源产业仍将表现不俗。

但是，德州目前困於失业率上升、消费不振，休士顿地区的房价一直以来相当稳定，不过2009年也预计要跌8.5%。休士顿是能源企业的重镇，包括Conocophillips、ExxonMobil以及Royal Dutch Shell和 BP都在这里有大量业务。另外，San Antonio 房市供过於求，2009年也预见有 10.2%的跌幅，高科技中心Austin也因为消费者需求下滑影响科技业，房价将会收到影响。

北卡罗莱纳州的 Charlotte是重要金融大城，过去也是全美房地产市场基础最强劲的城市，如今却逃不过房价重挫的阴霾，以Charlotte为营运中心的Bank of America在去年12月才宣布，将在未来几年内裁员35000人。

不过有几个地方可以当作潜在复苏的指标。Moody’s Economy.com分析师Marisa DiNatale表示，华盛顿特区周边的房价可能开始回升，主要原因在於这里是美国的首府、许多抵御经济衰退的政府机构所在地，失业问题比较不会大规模出现。

另外例如波士顿地区、圣地牙哥、加州橘郡的房价都越来越接近房市泡沫前可以负担的合理范围。Marisa DiNatale 指出，「其实最重要的指标还是未来几个月的经济情况，看在美国政府的协助下，能有多少买家愿意重回市场。」