5/7 美国楼市 现双底衰退风险

美国联储局前个星期议息，结果一如市场所料，息口维持接近零水平不变，并继续承诺维持超低利率。但联储局的会後声明语调没有上次的乐观，复苏由「继续增强」转为「持续」，并暗示欧洲债务危机可能损害美国经济复苏。声明又提到新屋动工量仍热处於偏低水平，美国楼市似乎存在双底衰退的风险。

新屋动工量销售量均大跌

近期多项数据皆显示美国楼市转弱。5月份新屋动工量大跌10%至以年率计59.3万间，创2009年3月以来最大跌幅，远逊市场预期的64.8万间；二手楼销售按月下跌2.2%至566万间，也与预期升至612万间大相迳庭，出乎分析员预期。更不堪的是新屋销售数字，3、4月连续两月录得增长後，5月份新屋销售即大跌33%至30万间，创63年有纪录以来最低及最大跌幅。房屋价格中位数亦下跌了9.6%，至20.09万美元 。虽然单一月份数据未够代表性，但数字远低於预期，不禁令人担忧。

美国楼市泡沫爆破後，美国政府推出大量刺激楼市措施，如置业税务宽减等优惠，阻止了楼市进一步下滑。当美国政府在4月底结束对置业人士每人8,000美元的税务优惠後，5月楼市数据表现马上转差，反映在联邦政府扶持小业主政策下，美国人只是透支了未来数月，甚至数年的房屋购买力，真正的需求状况遭到扭曲。事实上，最近哈佛 大学发布的研究报告便指出，楼市持续复苏需要靠就业增长支持。5月份私人新增职位仅4.1万个，反映就业复苏缓慢，美国人置业的能力还未恢复，楼市缺乏回暖的基本因素。

除了置业的购买力疲弱之外，银主盘供应增加，亦令美国楼价低迷不起。据Realty Track数据，美国5月份遭银行查封房屋数目，较去年同期增加44%，达93,777间。联邦政府本来是鼓励银行与业主商讨重订按揭条款，但业主在负资产的情况下，宁可断供也不希望继续供楼，特别是当业主也失业了，继续为负资产供款的意欲甚低。据统计，成功与银行重订按揭条款的宗数只有40万，较政府原先目标的300至400万相距甚远。有统计指出，以现时销售情形看，银行手持的银主盘需要8年的时间才可完全消化。

楼市继续探底，对美国银行 业的影响甚大。评级机构惠誉早前预期，美国20家银行今年将面对逾400亿美元房地产投资损失。美国银行、摩根大通 、富国银行的按揭业务比重较高，所受影响也较大。FDIC警告，美国银行倒闭潮未完全过去，今年料为高峰期，由现时直至2014年，美国要为银行业倒闭付出600亿美元代价。楼市一旦出现双底衰退，影响力不容忽视。

需新措施救楼市 方可避衰退

美国政府需要推出新的救楼市措施，或延长旧政策，才可以避免美国楼市出现双底衰退。G20峰会於上周末在多伦多举行。奥巴马 总统呼吁各国不应停止刺激经济措施，也不要急於为削减赤字而紧缩开支。奥巴马的呼吁，只是照顾美国境况。对欧洲各国，紧缩政府财政开支才是头等大事。美国孤掌难鸣，楼市、经济可能重陷衰退，投资者宜关注其变化，知所进退。