14/04 10大屋苑估价 较楼价跌幅大

本港楼价跌势已成定局，过去一年内全港10大屋苑估价全线下跌，半数屋苑跌幅达7%以上，较同期屋苑楼价跌幅更大，反映银行态度保守。学者忧估值不足浮现，影响二手交投。

部分邻近有新盘推售的屋苑跌幅较显著，其中跌势最急为东涌映湾园，有单位估价按年急跌14%。

据本报追踪调查全港10大屋苑汇丰及中银（02388）网上银行估价资料显示，全数屋苑估价在过去一年均被下调，两银行就屋苑的估价累跌1.3%至14%不等，当中更有半数屋苑估值跌幅达7%以上，包括东涌映湾园、红磡黄埔花园、鲗鱼涌太古城、天水围嘉湖山庄及荔枝角美孚新邨。

邻近新盘低开 估价跌幅大

事实上，大部分屋苑的估价跌幅均比大市楼价跌幅大，以中原城市领先指数（Centa-City Leading Index，简称CCL））计算，刚于上周五公布的最新指数报118.82点，较去年4月第二周同期跌约2.5个百分点，而美联每月楼价走势图亦显示，今年3月平均实用呎价为8,763元，较去年同期跌约4.4%。

以上述数据与估价数字对照可发现，10大屋苑当中仅得两个屋苑的估价跌幅低于4%，反映银行屋苑估价跌幅普遍较大市显著。

当中值得留意的是，邻近有新盘低价或削价卖楼的屋苑，估价跌幅亦较明显，其中以东涌映湾园跌势最急，同区主要开售的新盘为升荟，发展商以贴市价开盘，更提供最高约22%折扣，促使屋苑两单位汇丰银行估价急跌9.4%及14%，跌幅比屋苑3月份实用呎价按年跌7.9%为大。

估价下调过快 恐拖累二手

至于位处早前削价卖楼的元朗锦田北尔峦附近的天水围嘉湖山庄，屋苑银行估价亦比实际楼价跌幅明显为大，屋苑银行估价按年调低4%至7.7%，与屋苑楼价按年跌约1%比较，差幅显著。另黄埔花园亦受早前增设多种优惠的同区余货盘升御门影响，估价按年跌7.7至10%，跌幅较楼价同期仅跌1.8%为大。

城大建筑科技学部高级讲师潘永祥认为，银行估价较楼价跌幅大，反映银行风险评估较保守，在参考成交数据倾向采用低成交价的个案，并非选取平均值。至于理大建筑及房地产学系教授许智文指，有机会只是个别情况，但认同如果估价下调过快，二手楼出现「估不到价」的情况，会进一步拖累二手市况。